Ustalanie wartości nieruchomości w świetle orzecznictwa Sobota, Czer 13 2009

Jednym z problemów przy ustalaniu kwoty odszkodowań lub innych świadczeń pieniężnych na rzecz właściciela nieruchomości w związku z bezumownym korzystaniem z cudzej nieruchomości, są kryteria ustalania wysokości takich świadczeń. Wśród proponowanych kryteriów  wątpliwości budzi kryterium wartości rynkowej obciążonej nieruchomości. Kryterium to może generować spór o ustalanie pojęcie wartości rynkowej. W naszych realiach gospodarczych brak jest obiektywnego trybu ustalania tej wartości, co może skutkować długotrwałymi sporami między stronami. Wadą, polegającą na wewnętrznej sprzeczności logicznej, dotknięty jest również tryb ustalania wartości rynkowej przez biegłych. Tak ustalona wartość jest z reguły kwestionowana przez stronę dotkniętą zbyt  niskim oszacowaniem wartości rynkowej. Wartość rynkowa powinna być ustalona obiektywnie jako rezultat działania praw rynkowych z wyłączeniem opinii osób trzecich, nawet objętych domniemaniem wynikającym ze statusu biegłego. Niemniej to swoiste pojęcie wartości rynkowej jest mocno ugruntowane w naszej praktyce gospodarczej, opartej równie mocno na orzecznictwie. Poniżej przestawiono orzecznictwo w sprawach związanych z ustalaniem wartości nieruchomości wywłaszczonych i roli biegłego rzeczoznawcy.

 1. Wyrok WSA Warszawa z 2005-05-30 I SA/Wa 574/04. Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, co oznacza, że odszkodowanie nie może przewyższać wartości nieruchomości.

2.wyrok WSA Warszawa z 2004-10-15 I SA 1460/03. Uzasadnienie prawne decyzji polega na wyjaśnieniu podstawy prawnej wydanej decyzji, zaś uzasadnienie faktyczne powinno zawierać m.in. podane dowody, na których organ się oparł przy wydaniu orzeczenia.

3. Wyrok WSA Warszawa z 2004-09-28 I SA 465/03. Odszkodowanie za nabytą nieruchomość w trybie art. 73 ust. 1  ustawy z dnia 13 października 1998 r. -Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (tj. z dnia 1 stycznia 1999 r.). Z kolei z treści art. 130, ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

4. Wyrok WSA Warszawa z 2004-08-24 I SA 3085/02. Również w przypadku ustalenia odszkodowania za grunty wywłaszczone w trybie ustawy o autostradach płatnych wartość wywłaszczonej nieruchomości określa się na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu.

5. Wyrok WSA Warszawa z 2004-08-05 I SA 3173/02. Odszkodowanie za działki gruntu wydzielonych pod drogi publiczne ustala się w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Tego wymogu negocjacji w procesie ustalania wysokości odszkodowania nie przewidywał przepis art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r., w odróżnieniu od art. 56 ust. 4 poprzedniej ustawy, nie pozostawia organowi orzekającemu w sprawie odszkodowania swobody decyzji co do zasięgnięcia opinii biegłych, lecz zobowiązuje do uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości.

6. Wyrok NSA z 2003-12-08 I SA 884/02. Z przepisu art. 21 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. wynika, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości winno być ustalone na podstawie wyników rozprawy po wysłuchaniu na niej opinii biegłych powołanych przez prezydium wojewódzkiej rady narodowej, przy czym opinia biegłych powinna zawierać szczegółowe uzasadnienie. W przypadku, gdy wymogi nie zostały spełnione orzeczenie wydane w przedmiocie odszkodowania wydane zostało z rażącym naruszeniem przepisu art. 21 ustawy o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1961 r. Nr 18, poz. 94).

7. Wyrok NSA z 2003-11-07 I SA 387/02. Odszkodowanie i jego wysokość podlegają ustaleniu w drodze decyzji administracyjnej tylko wówczas, gdy uprzednio w ogóle doszło do wydania decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu. Ustalenie odszkodowania nie może więc nastąpić w trybie administracyjnym gdy nie doszło do przymusowego odjęcia prawa w drodze administracyjnej, możliwe jest tylko rozwiązanie takiej umowy na drodze cywilno-prawnej.

8.Wyrok AP Warszawa z 2003-08-06 I ACa 177/03. Odszkodowanie przyznane na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) wyłącza możliwość dochodzenia innych roszczeń dotyczących działki zajętej na drogę publiczną, w tym roszczenia byłych właścicieli o wynagrodzenie za bezumowne z niej korzystanie.

9. wyrok NSA O/Bydgoszcz z 2003-07-17 SA/Bd 1271/03. W postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania za nieruchomość, która z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa tub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) obligatoryjne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, o jakiej mowa w art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).

10. Wyrok NSA z 2003-05-08 I SA 2011/01. Według art. 32 ustawy o autostradach płatnych odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej. Wartość ta winna być ustalona według stanu faktycznego na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady natomiast zgodnie z art. 130 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powinna być ona aktualna na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wartość nieruchomości określają jak stanowi art. 32 ust. 2 ustawy o autostradach… rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wynika z tego w sposób nie budzący wątpliwości, że odszkodowanie za wywłaszczoną pod budowę autostrady nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, którą ustali rzeczoznawca majątkowy w swej opinii. Wobec tego opinia biegłego dotycząca tej materii ma dla organu administracyjnego ustalającego odszkodowanie za wywłaszczoną na omawiany cel nieruchomość zasadnicze znaczenie, przy czym w świetle powołanych przepisów organ ustalający odszkodowanie nie może pominąć opinii biegłego.

11. Wyrok SN z 2003-02-25 III RN 31/02. Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej jest od dnia 1 stycznia 2000 r. kompetentny do orzekania o odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości, przy czym od dnia 15 lutego 2000 r. rozstrzygnięcie o tym odszkodowaniu zamieszcza się bezpośrednio w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

12.Wyrok NSA (N) z 2002-12-20 I SA 2747/00. Art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych, stanowiący że „odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej ustalonej według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady”, należy traktować jako regulację szczególną względem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do odesłania w art. 37 ustawy o autostradach płatnych, z uwzględnieniem konstytucyjnych zasad odnoszących się do ochrony własności. Z tych względów jako niedopuszczalną i naruszającą te zasady wykluczyć należało taką interpretację art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych, wedle której wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości miałaby być ustalana według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, skoro dyrektywy prawne zawarte w art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazywały ustalać wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość według jej wartości w dniu wydawania decyzji o odszkodowaniu. Odmienne stanowisko prowadziłoby do nierównego traktowania w tym zakresie właścicieli nieruchomości, zależnie od tego, czy nieruchomość wywłaszczano pod autostradę, czy też na inny cel publiczny.

13. Wyrok NSA z 2002-07-16 I SA 1171/02. Prawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Państwa pod pasy drogowe autostrad będzie miało miejsce wówczas, gdy zostanie ono określone wg zasady ustalającej stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady (art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach), a wysokość odszkodowania według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 in fine ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ustawy o autostradach).

14. Wyrok SN z 2002-04-05 III RN 126/01.  Przepis art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz.U. Nr 127, poz. 627 ze zm.) stanowiący, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, ustalonej według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, jest regulacją szczególną względem art. 119 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).  Przepis art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych w związku z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w jego brzmieniu obowiązującym do dnia 14 lutego 2000 r., czyli do czasu nowelizacji tego przepisu wprowadzonej na podstawie art. 1 pkt 54 ustawy z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw, Dz.U. Nr 6, poz. 70) należało interpretować w ten sposób, że dotyczy on wyłącznie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, przy uwzględnieniu stanu tej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady. Nie przesądza on, jaka data jest miarodajna dla ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w celu ustalenia wysokości należnego odszkodowania i w tym zakresie należało stosować art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ustawy o autostradach płatnych, wedle którego wysokość odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość ustalało się według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

15. Wyrok SN z 2002-04-05 III RN 125/01.  Przepis art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz.U. Nr 127, poz. 627 ze zm.) stanowiący, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, ustalonej według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, jest regulacją szczególną względem art. 119 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.).  Przepis art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych w związku z art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w jego brzmieniu obowiązującym do dnia 14 lutego 2000 r., czyli do czasu nowelizacji tego przepisu wprowadzonej na podstawie art. 1 pkt 54 ustawy z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw, Dz.U. Nr 6, poz. 70) należało interpretować w ten sposób, że dotyczy on wyłącznie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, przy uwzględnieniu stanu tej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady. Nie przesądza on, jaka data jest miarodajna dla ustalenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w celu ustalenia wysokości należnego odszkodowania i w tym zakresie należało stosować art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ustawy o autostradach płatnych, wedle którego wysokość odszkodowania należnego za wywłaszczoną nieruchomość ustalało się według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

18. Wyrok NSA z 2001-11-08 I SA 834/00. Niewątpliwie art. 130 ust. 2 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zobowiązuje organ ustalający wysokość odszkodowania, ażeby przed podjęciem decyzji uzyskać opinię rzeczoznawcy majątkowego, co do wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, aby w pełni mógł stanowić podstawę do określenia odszkodowania, o którym mowa w art. 128 ust. 1 tej ustawy musi jednak określać wartość nieruchomości według jej stanu w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Poza tym wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

One Response »