1.Obowiązki modernizacyjne ciążące na ZMP…. w zakresie infrastruktury portowej

 

Sytuacja podmiotowa ZMP…. obejmuje występowanie w trzech rolach: 1/ jako podmiotu zarządzającego portem o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, 2/ jako udziałowca spółek (.. Port…  sp z o.o.), 3/ jako wydzierżawiającego,. W każdej z tych ról ZMP… jest obciążony obowiązkiem prawnym utrzymywania w należytym stanie infrastruktury portowej.

Jako podmiot zarządzający ZMP… zobowiązany jest na podstawie przepisu art.7 ust.1 pkt 3 ustawy o portach i przystaniach morskich do budowy, rozbudowy, utrzymywania i modernizacji infrastruktury portowej- termin „infrastruktura portowa” obejmuje infrastrukturę ogólnodostępną, zdefiniowaną legalnie w przepisie art.2 pkt 4 ustawy o portach i przystaniach morskich oraz wymienioną enumeratywnie dla każdego portu oddzielnie w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 7 maja 2015r. w sprawie określenia akwenów portowych oraz ogólnodostępnych obiektów, urządzeń i instalacji wchodzących w skład infrastruktury portowej dla każdego portu o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej. Ta kwestia została przedstawiona w pkt.V.1 niniejszej ekspertyzy.

Jako udziałowiec spółek ZMP… zobowiązany jest na podstawie par.16.1 umowy spółki .. Port … sp. z o.o. do zapewnienia spółce odpłatnego korzystania z infrastruktury technicznej, urządzeń i sprzętu przeładunkowego, bazy lokalowej i telekomunikacyjnej oraz placówek służby zdrowia i socjalnych  „w zakresie niezbędnym do jej (tj Spółki- PL) prawidłowego funkcjonowania”- to sformułowanie implikuje obowiązek utrzymywania tej infrastruktury w należytym stanie, w przeciwnym razie uniemożliwiałoby to prawidłowe funkcjonowanie Spółki. Możliwym jest, że, wobec zmian w strukturze udziałowców wynikających z obowiązku wyzbycia się przez podmioty zarządzające udziałów lub akcji w podmiotach zajmujących się działalnością eksploatacyjną w portach o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej, takiego postanowienia w przedmiotowych umowach już nie ma.

Jako wydzierżawiający ZMP… zobowiązany jest na podstawie przepisu art.662 par.1 kc w związku z art. 694 kc do utrzymywania rzeczy oddanej w dzierżawę  w stanie przydatności do umówionego użytku przez czas trwania umowy dzierżawy.

W każdej z tych sytuacji podmiotowych ZMP… może dokonywać nakładów prowadzących do modernizacji infrastruktury, a nie tylko nakładów odtworzeniowych. Najsilniejszym jest obowiązek wynikający z ustawy o portach i przystaniach morskich, ponieważ ma charakter publicznoprawny zarówno w odniesieniu do infrastruktury zapewniającej dostęp do portu jak i infrastruktury ogólnodostępnej.. Nie osłabia go fakt, iż budowa, modernizacja i utrzymanie infrastruktury zapewniającej dostęp do portów są finansowane ze środków budżetu państwa, zgodnie z przepisem art.10 ust.1 ustawy, a to samo w odniesieniu do infrastruktury ogólnodostępnej obciąża środki podmiotu zarządzającego. Publicznoprawny charakter tego obowiązku wyklucza jednak możliwość wystąpienia z roszczeniem przez nieżeglugowych i żeglugowych użytkowników portu na pewno w odniesieniu do infrastruktury zapewniającej dostęp do portów (braki w tej infrastrukturze angażują odpowiedzialność państwa). Przepis art.10 ust.1 ustawy expressis verbis stwierdza, że budowa, modernizacja i utrzymanie infrastruktury zapewniającej dostęp do portów finansowane są ze środków budżetu państwa.

Z kolei zadania określone w par.10 ust.2 ustawy tj. obejmujące budowę, modernizację i utrzymanie infrastruktury portowej na gruntach, którymi gospodaruje podmiot zarządzający (tzw. infrastruktura ogólnodostępna), oraz utrzymanie akwenów  portowych mogą być dofinansowane ze środków budżetu państwa. Na tle finansowania tej części infrastruktury portowej może dojść do kolizji z regulacją unijną dotyczącą niedozwolonej pomocy państwa.

 

  1. Umowa dzierżawy w świetle przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o portach i przystaniach morskich

 

Przepisy ustawa o portach i przystaniach morskich dotyczące dzierżawy regulują w sposób szczególny cztery kwestie:

a/  nadaje umowie dzierżawy charakter realny (art.3 ust1),

b/ przedmiotem umowy dzierżawy mogą być nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem, położone w granicach portów i przystani morskich (art.3 ust.1),

c/ formułuje obowiązki: zawierania umów dzierżawy tylko na czas określony, -określenia w umowie dzierżawy zasad rozliczeń nakładów poniesionych na nieruchomość, – określenia w umowie warunków rozwiązania umowy przyrzeczonej przed upływem terminu, na który zostanie zawarta (art.3 ust.5),

d/ formułuje obowiązek wydatkowania przychodów z czynszu dzierżawnego na budowę, modernizację i utrzymanie infrastruktury portowej.

W części nieuregulowanej przez ustawę o portach i przystaniach morskich umowy dzierżawy zawierane przez ZMP… i przedsiębiorstwa portowe są poddane regulacji kodeksu cywilnej. Przepis art.693 kc obligatoryjnie nadaje umowie dzierżawy charakter czynności prawnej odpłatnej. Zobowiązanie do płacenie umówionego czynszu przed dzierżawcę należy, obok wzajemności, do essentialia negotii umowy (przepis art.9 ust. pkt 1 ustawy portowej nakłada obowiązek ustalenia czynszu na podmiot zarządzający portem o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej). Umowa nie zawierająca postanowienia o obowiązku zapłaty czynszu nie będzie, w świetle przepisu art.693 kc, umową dzierżawy. Będzie traktowana jako umowa nienazwana, która jest jednak, w świetle powołanych przepisów ustawy o portach i przystaniach morskich,  niedopuszczalna jako podstawa prawna korzystania z gruntów i infrastruktury portowej. Taka umowa nienazwana w świetle prawa cywilnego zachowa swoją ważność i może regulować korzystanie z innych niż grunty, obiekty, urządzenia oraz instalacje portowe składników majątku podmiotu zarządzającego.

W świetle przepisów kodeksu cywilnego, uprawnienie dzierżawcy do korzystania z przedmiotu dzierżawy jest wykonywane z wyłączeniem innych osób, nawet wydzierżawiającego właściciela rzeczy, przy czym w razie naruszenia korzystania dzierżawca może zwrócić się tylko do właściciela o przeciwdziałanie naruszeniom.

 

  1. 3. Obowiązki wydzierżawiającego

 

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz do utrzymywania  rzeczy w takim stanie przez cały okres trwania umowy dzierżawy. Strony umowy, korzystając z zasady swobody umów mogą modyfikować ten obowiązek w treści postanowień umowny. Modyfikacja może polegać na tym, że strony umówią się co do użytku w sposób elastyczny, np. poprzez wskazanie przyrostu tonażu statków i oczekiwania co do zwiększenia głębokości toru wodnego. Strony mogą również umówić się co do zmiany (podwyższenia)  czynszu w przypadku podjęcia i zakończenia prac ulepszających rzecz oddaną w dzierżawę. Możliwość obniżenia czynszu z zastosowaniem klauzuli rebus sic stantibus przewiduje przepis art.700 kc. Wydzierżawiający nie może narzucić dzierżawcy bez jego zgody partycypacji lub pokrycia w całości kosztów modernizacji infrastruktury portowej (przedmiotem żądania może być tylko dokonywanie przez dzierżawcę napraw niezbędnych do zachowania dzierżawy w stanie nie pogorszonym).

W par.2 ust.2 umowy dzierżawy … PORT S… Sp z o.o z 1994r. do obowiązków wydzierżawiającego zaliczono obowiązek ponoszenia kosztów remontów obiektów zaliczonych do I i II grupy klasyfikacji rodzajowej środków trwałych tj. budynków i budowli.

 

  1. Obowiązki dzierżawcy

 

             Podstawowymi obowiązkami dzierżawcy są zapłata czynszu oraz dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym .

Obowiązek utrzymywania rzeczy w stanie niepogorszonym przewidują postanowienia umowy dzierżawy … Port… Sp. z o.o. z 12.09.1994r. Zgodnie z § 8.2.1 umowy … Port… jest zobowiązany do przeprowadzania remontów i konserwacji wynikających z obowiązującej technologii użytkowania oraz napraw przedmiotu dzierżawy na własny koszt. Zgodnie z § 8.2.4. wymagane jest każdorazowe uzyskanie zgody ZMP…  na przeprowadzanie prac modernizacyjnych i inwestycyjnych. Umowa nakłada również na dzierżawcę odpowiedzialności z tytułu wykorzystywania przedmiotu dzierżawy zgodnie z odpowiednimi przepisami w tym w zakresie prawa budowlanego, o ochronie środowiska oraz przepisów obowiązujących na terenie portu morskiego (§ 8.2.2.). Dzierżawca zobowiązany jest również,   zgodnie z treścią § 8.2.3. umowy, do wykonywania zaleceń i nakazów wydanych przez właściwe organy administracji państwowej i ZMP…, dotyczących prawidłowego użytkowania przedmiotu dzierżawy. Ponadto, zgodnie z § 1.6. umowy,   ZMP…  koordynuje przedsięwzięcia modernizacyjne i rozwojowe OT PŚ celem uzyskania zgodności zamierzeń … Port…. z planami ZMP…

Obowiązki umowne odnoszące się do utrzymywania w należytym stanie określone zostały w § 2 oraz § 8 umowy dzierżawy .. PORT S… sp. z o.o. z 1994r. Zgodnie z § 2 umowy,  dzierżawca będzie użytkować przedmiot umowy dzierżawy na własny koszt  zgodnie z jego przeznaczeniem i z zachowaniem należytej staranności. Koszty remontów bieżących i konserwacji obiektów zaliczanych do pierwszej i drugiej grupy klasyfikacji rodzajowej środków trwałych, tj. budynków i budowli, obciążają dzierżawcę.. W przypadku, gdy dzierżawca jest zainteresowany przyspieszeniem lub zwiększeniem zakresu remontu danego obiektu, może uczestniczyć w finansowaniu tego remontu. Zgodnie z § 8 dzierżawca zobowiązuje się do przeprowadzania remontów i konserwacji wynikających z obowiązującej technologii użytkowania oraz napraw przedmiotu dzierżawy na własny koszt, przejęcia odpowiedzialności z tytułu wykorzystania i użytkowania przedmiotu dzierżawy zgodnie z odpowiednimi przepisami, w tym szczególnie w zakresie prawa budowlanego, przepisów o ochronie środowiska oraz przepisów szczegółowych obowiązujących na terenie portu morskiego, wykonywania zaleceń i nakazów wydanych przez właściwe organy administracji państwowej oraz wydzierżawiającego, dotyczących prawidłowego użytkowania przedmiotu dzierżawy, uzyskiwania zgody wydzierżawiającego na przeprowadzenie prac modernizacyjnych i inwestycyjnych. Dzierżawca ma także obowiązek utrzymywania (konserwacji) nabrzeża, ścieżki cumowniczej oraz torów poddźwigowych przylegających lub położonych na dzierżawionym terenie w stanie zgodnym z wymaganiami określonymi stosownymi przepisami z wyłączeniem remontów i modernizacji.

Aneks nr 46 z 1998r. do umowy dzierżawy …-PS sp. z o.o. obciążył dzierżawcę  kosztami remontów bieżących i konserwacji obiektów zaliczanych do pierwszej i drugiej grupy klasyfikacji rodzajowej środków trwałych t.j. budynki i budynki.  W przypadku gdy dzierżawca jest zainteresowany przyśpieszeniem lub zwiększeniem zakresu remontu danego obiektu może uczestniczyć w finansowaniu tego remontu.  Dzierżawca ma obowiązek utrzymania (konserwacji) nabrzeża, ścieżki cumowniczej oraz torów poddźwigowych przylegających lub położonych na dzierżawionym terenie w stanie zgodnym z wymaganiami określonymi stosownymi przepisami. Obowiązek nie dotyczy remontów i modernizacji.

 

  1. Świadczenia użytkowników nieżeglugowych na rzecz podmiotów zarządzających

 

Świadczenia użytkownikom nieżeglugowych na rzecz podmiotów zarządzających regulowane są na zasadzie lex specialis w dwóch przepisach ustawy o portach i przystaniach morskich, art.8 ust 1 i 2 oraz w art.9 ust.1.  Przepis art.8 ust.1 wprowadza generalna zasadę, iż za użytkowanie infrastruktury portowej pobierane są opłaty portowe. Z treści tylko tego przepisu można wyciągnąć wniosek, że podmioty nieżeglugowe mogą być obciążane opłatami portowymi. Jednak taki rezultat wykładni należy uznać za nieprawidłowy, ponieważ w procesie egzegezy pominięte cześć przepisu. Norma prawna powinna być odkodowana z uwzględnieniem treści przepisu art.8 ust 2 ustawy, który wymienia enumeratywnie opłaty portowe i wskazuje statek jako podmiot zobowiązany. Stosowane w praktyce kontraktowej podmiotów zarządzających klauzule nakładające na użytkowników nieżeglugowych opłaty portowe jako element świadczenia pieniężnego, obok świadczenia z tytułu czynszu dzierżawnego należy uznać na niedopuszczalne w sytuacji, gdy podmiot zarządzający pobiera również takie opłaty od użytkowników żeglugowych.

Niedopuszczalność obciążania użytkowników nieżeglugowych opłatami portowymi jest konsekwencja publicznoprawnego charakteru obowiązku utrzymywania infrastruktury portowej przez podmiot zarządzający i budżet państwa i wyłączenia roszczenia po stronie użytkowników nieżeglugowych o budowę, modernizacje lub utrzymanie infrastruktury portowej. Dwukrotne pobieranie opłat portowych przez podmiot zarządzający powinno być zbadane pod kątem konstytucyjności przepisów ustawa o portach i przystaniach morskich.

Podmioty nieżeglugowe są uprawnione do żądania określonych działań w odniesieniu do rzeczy dzierżawionej w ramach cywilnoprawnego stosunku dzierżawy, który jest regulowany przepisami kodeksu cywilnego. Ustawa o portach i przystaniach morskich reguluje kwestię dzierżawy tylko w kontekście źródeł przychodów podmiotów zarządzających, dopuszczając jedynie odpłatne oddawanie gruntów, obiektów, urządzeń i instalacji portowych  do korzystania. Jednak wielkość świadczenia z tytułu czynszu dzierżawnego jest ustalana nie w ramach relacji subordynacyjnych, jak w przypadku opłat portowych niepodlegających umownym ustaleniom, tylko w ramach relacji koordynacyjnych, opartych na zgodnych oświadczeniach woli zainteresowanych stron. Nie można wykluczyć zgody użytkownika żeglugowego na dwuskładnikowy czynsz dzierżawny (czynsz sensu strictissime i czynsz dodatkowy w wielkości opłaty portowej). Analogicznie dzierżawca może na siebie przyjąć obowiązek pokrycia opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

Z treści przepisu art.662 par.1 kc nie wynika ograniczenie tylko do obowiązków odtworzeniowych- rzecz powinna być w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeśli zatem strony ustalą, że nadbrzeże będzie używane do celów przeładunkowych, wydzierżawiający zobowiązany jest utrzymywać części infrastruktury portowej oddanej w dzierżawę oddane do korzystania w stanie umożliwiającym świadczenia takich usług. Obejmuje to również parametry techniczne dna przy nabrzeżu (odpowiednia głębokość).

 

  1. Wnioski przedsiębiorstw portowych o przekształcenia obowiązujących umów dzierżawy

 

Wszczęcie postępowania o wyrażenie zgody następuje na wniosek podmiotu, który zamierza rozporządzić nieruchomością w zakresie posiadanego prawa. W opiniowanym przypadku podmiotem takim jest ZMP… . Wniosek powinien określać podmiot, na rzecz którego nastąpi rozporządzenie nieruchomością. Warto podkreślić, iż obowiązek uzyskania zgody dotyczy tylko tych umów dzierżawy, których przedmiotem są nieruchomości. Dzierżawa urządzeń nietrwale połączonych z gruntem, rzeczy ruchomych lub praw przysługujących podmiotowi zarządzającemu nie wymaga zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa.

 

  1. Uwarunkowania formalne podpisania aneksów

Wnioski o udzielenie zgody rozpatrywane są w oparciu o przepis art.3 ustawy o portach i przystaniach morskich. Wydanie zgody następuje w formie decyzji administracyjnej, zatem zastosowanie znajdzie również kodeks postępowania administracyjnego. Uregulowanie w ustawie o portach i przystaniach morskich prima facie wskazuje na przyjęcie konstrukcje decyzji administracyjnej związanej. Jednak dalsza treść przepisu art.3 ust.6 ustawy wskazuje na daleko idącą uznaniowość po stronie organu, który może odmówić wydania zgody, nie tylko ze względu na zagrożenie obronności lub bezpieczeństwa państwa, ale także „ze względu na inny ważny interes publiczny”.

Ustawa dotyczy „oddawania” w dzierżawę, co należy rozumieć, przy zastosowaniu wykładni językowej,  jako zawarcie umowy dzierżawy w sytuacji braku jakiejkolwiek umowy. Stosując wnioskowanie „z większego na mniejsze” należy uznać, że przepis art. 3 stosuje się wprost również do przypadku zmiany (aneksowania) umowy już istniejącej, o ile zmiana ma na celu przedłużenie okresu korzystania i pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat. Tak jest w opiniowanym przypadku.

 

7.1.Zgoda ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa

Zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, udzielonej w drodze decyzji administracyjnej, wydanej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki morskiej, wymaga oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem albo na podstawie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat.

Ten obowiązek dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, położonych w granicach portów i przystani morskich.

Odmowa udzielenia zgody może nastąpić ze względu na zagrożenie obronności lub bezpieczeństwa państwa, lub ze względu na inny ważny interes publiczny. Umowy zawarte z naruszeniem obowiązku uzyskania zgody są nieważne ex lege.

W zakresie nieuregulowanym w ustawie do czynności prawnych obejmujących zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości portowych okres powyżej 10 lat stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.).

7.2. Wniosek podmiotu zarządzającego

Wszczęcie postępowania o wyrażenie zgody następuje na wniosek podmiotu, który zamierza rozporządzić nieruchomością w zakresie posiadanego prawa. W opiniowanym przypadku podmiotem takim jest ZMP… . Wniosek powinien określać podmiot, na rzecz którego nastąpi rozporządzenie nieruchomością, przedmiot umowy, w sposób umożliwiający identyfikację nieruchomości, uzasadnienie zamierzonej czynności prawnej, w tym informację dotyczącą dotychczasowego i przewidywanego sposobu zagospodarowania nieruchomości.

Do wniosku dołącza się  umowę przedwstępną, dokumenty potwierdzające tytuł prawny wnioskodawcy do nieruchomości, opinię podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską, dotyczącą przedmiotu umowy, w przypadku gdy wnioskodawcą jest inny podmiot niż podmiot zarządzający portem lub przystanią morską, inne dokumenty potwierdzające dane i informacje wynikające z wniosku.

W przypadku umów o oddanie w użytkowanie, dzierżawę, najem albo na podstawie innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat dołączona do wniosku umowa przedwstępna powinna określać w szczególności zasady rozliczeń nakładów poniesionych na nieruchomość oraz warunki rozwiązania przyrzeczonej umowy przed upływem terminu, na który zostanie zawarta. W odniesieniu do dzierżawy, inaczej niż w przypadku przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, konstrukcja umowy przestępnej powinna być zamieniona przez ustawodawcę na konstrukcję umowa zawartej pod warunkiem rozwiązującym. Warunkiem rozwiązującym byłby brak zgody ministra do daty określonej w umowie. Zastosowanie konstrukcja umowy przedwstępnej skutkuje możliwością wystąpienia z uregulowanym w  przepisie art.390 par.1 kc żądaniem od strony uchylającej się od zawarcia umowy  naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność odszkodowawcza z tego ciąży na stronie uchylającej się w granicach ujemnego interesu umownego.

Dzierżawcy mogą postulować w ZMP… zmianę istniejącej umowy dzierżawy, przy czym ZMP… nie jest zobowiązany do uwzględnienia takiego postulatu. Jeśli jednak w umowach spółek zamawiających ekspertyzę w dalszym ciągu znajduje się postanowienie analogiczne do par.16.1 umowy spółki … Port … Sp. z o.o., zobowiązujące ZMP…do zapewnienia spółce odpłatnego korzystania z infrastruktury technicznej, urządzeń i sprzętu przeładunkowego, bazy lokalowej i telekomunikacyjnej oraz placówek służby zdrowia i socjalnych  „w zakresie niezbędnym do jej (tj Spółki- PL) prawidłowego funkcjonowania”, to jest to podstawa do żądania zmiany umowy.

          Biorąc pod uwagę tylko regulację kodeksu cywilnego zawartą w Tytule XVII Najem i Dzierżawa  również istniejące umowy dzierżawy mogą nie dawać podstaw do żądania zmiany umowy. Zmiana umowy możliwa jest w wyniku złożenia przez strony zgodnych  oświadczeń woli i uzyskania zgody ministra właściwego do spraw Skarbu państwa wydanej w formie decyzji administracyjnej w porozumieniu z ministrem właściwym do sprawa gospodarki morskiej.

 

7.3. Umowa przedwstępna

Zastosowana w ustawie o portach i przystaniach morskich konstrukcja umowy przedwstępnej uregulowana jest w przepisach kodeksu cywilnego w przepisach art.art.389 i 390.  Z mocy art. 389 § 1 KC, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej pod rygorem nieważności  (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 14.1.2000 r., I ACA 914/99, OSA 2001, Nr 2, poz. 8). Jednocześnie, uzgodnienie elementów koniecznych umowy przyrzeczonej jest wystarczające do zawarcia ważnej umowy przedwstępnej (wyrok Sądu Najwyższego z 11.4.2006 r., I CSK 175/05, Legalis), a zatem jest to obecnie jedyna przesłanka warunkująca jej ważność. Nie jest natomiast taką przesłanką zawarcie pierwszej umowy w określonej formie szczególnej z rygorem nieważności. Wymóg z przepisu art.390 par.2 kc zachowania formy szczególnej został w przypadku umowy przedwstępnej zastrzeżony jedynie dla wywołania określonych skutków prawnych (ad eventum). Wskazanym zatem byłoby zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej z datą pewną (zgodnie z przepisem art.678 par.2 kc, w odniesieniu do umów dzierżawy zawartych na czas określony). Jest to przesłanka wywołania tzw. skutku silniejszego umowy przedwstępnej, który polega na możności domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej

Przyjmuje się powszechnie w doktrynie, że wymóg określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej oznacza obowiązek oznaczenia elementów przedmiotowo istotnych danej umowy czyli essentialia negotii ( C. Żuławska, [w:] Gudowski, Komentarz 2013, t. III, cz. 1, art. 389, Nb 4; W. Popiołek, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2013, t. I, art. 389, Nb 13). W przypadku umowy dzierżawy będą to zobowiązanie wydzierżawiającego tj. ZMPSz-Ś S.A do oddania rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony i zobowiązanie dzierżawcy do płacenia wydzierżawiającego umówionego czynszu. Inne postanowienia umowy przedwstępnej będą miały charakter accidentalia negotti i naturalia negotii. Wśród nich może być sformułowany termin zawarcia umowy przyrzeczonej przez strony lub warunek w postaci zgody ministerialnej, a także zadatek, warunek, umowne prawo odstąpienia czy kara umowna (wyrok Sądu Najwyższego z 10.10.2008 r., II CSK 215/08, OSNC 2009, Nr A, poz. 28, wyrok Sądu Najwyższego z 2.10.2008 r., II CSK 212/08, OSNC 2009, Nr 3, poz. 60, wyrok Sądu Najwyższego z 8.2.2008 r., I CSK 328/07, OSNC 2009, Nr 4, poz. 60). Postanowienia te mogą niejednokrotnie w istotny sposób modyfikować treść zaciągniętego zobowiązania.

Należy również podkreślić, iż w świetle przepisu art.3 ust 1 umowa dzierżawa zawarta z ZMP… jest czynnością prawną realną. Zamierzony przez strony skutek następuje dopiero po spełnieniu dodatkowego, obok zgodnych oświadczeń woli, elementu tj. zgody ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, wydanej w formie decyzji administracyjnej w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki morskiej.

Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej. Spełnienie tego świadczenia następuje przede wszystkim przez złożenie stosownego oświadczenia woli; niekiedy jednak konieczne jest dokonanie dodatkowych czynności, takich jak np. uzyskanie zezwolenia odpowiedniego organu administracji.

 

  1. Kompetencje wspólnotowe w zakresie ochrony prawa własności

 

Rozstrzyganie sporów z zakresu prawa własności przez ETPCz jest konsekwencją braku norm traktatowych regulujących kwestie ogólnej gwarancji prawa do własności. W prawie pierwotnym przyjęto zasadę zakazu ingerencji Unii w przepisy prawa krajowego państw członkowskich regulujące systemy prawa własności, nadając wyraz normatywny tej zasadzie w przepisie art.295 Traktatu o ustanowieniu Wspólnoty Europejskiej (TWE). Przepis ten stanowi, że  „Niniejszy Traktat nie przesądza w niczym zasad prawa własności w Państwach Członkowskich”. Przepis o takiej samej treści zawiera art.345 Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Teoretycznie oznacza to swobodę państw członkowskich w kształtowaniu systemów prawa własności (I.Nakielska: Ochrona praw jednostki, pod red. Z.Brodeckiego, Warszawa 2004, s.169), jednak Wspólnota Europejska wywodzi swoje prawo do gwarantowania prawa własności z faktu, że prawo własności jest uznane za jedno z praw podstawowych, należące do zasad ogólnych prawa wspólnotowego. W orzeczeniu z 1969 Stauder v. Stadt Ulm (Zbiór Orzeczeń 1969, s.419, I. Nakielska, op.cit. s.169) uznano, że z tego powodu, obok ETPCz, również Trybunał Sprawiedliwości jest uprawniony do kontroli przestrzegania prawa do własności. W ramach acquis communautuaire Wspólnoty ochrona prawa własności opiera się na orzecznictwie ETPCz do art.1 Protokołu nr 1 EKPCz. Nie sposób nie zauważyć, że, mimo wyraźnego zapisu art.295 TWE, we wspólnotowym porządku prawnym rozstrzygane są zagadnienia wynikające z własności i w ten sposób Wspólnota Europejska wpływa na krajowe reżimy własności mienia. Z jednej strony odbywa się to poprzez orzeczenia ETPCz, który działa jak trzecia instancja, kontrolująca orzecznictwo państw członkowskich. Z drugiej strony ustawodawstwo krajowe musi uwzględniać wymogi zawarte w art.1 Protokołu nr 1, wprowadzając instytucję „interesu publicznego” jako przesłankę pozbawienia własności. W prawie polskim taka przesłanka, pod nazwą „cel publiczny”, znalazła się w przepisie art. 112 ust.1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 261 z 2004r., poz.2603, tekst jednolity), regulującym wywłaszczenie.

W literaturze zwraca się uwagę na fakt, iż zasada nieingerencji jest realizowana niekonsekwentnie (Ibidem, s.169, C.Mik: Ochrona własności w prawie europejskim,(w) O prawach człowieka. W podwójną rocznicę Paktów. Księga Pamiątkowa w hołdzie Profesor Annie Michalskiej, pod red. T.Jasudowicza, Toruń 1996, s.226).

W tym zakresie nasuwa się porównanie z pojęciem creeping jurisdiction, przyjętym w nauce prawa morza na określenie praktyki państw nadbrzeżnych zawłaszczających obszary morza pełnego przed konwencjami genewskimi o prawie morza i konwencją o prawie morza z 1982r (Zob. J.Gilas: Status obszarów morskich,(w) Prawo morskie, pod red.J.Łopuskiego, Bydgoszcz 1996, s.301).  Wspólnota zawłaszczała prawo regulowania różnych aspektów korzystania z prawa własności, szczególnie w związku z ochroną środowiska. Odbywało się to zarówno w formie prawa stanowionego np. Dyrektywy w sprawie ochrony dzikiego ptactwa 79/403/EWG, Dyrektywy w sprawie ochrony siedlisk naturalnych oraz dzikiej flory i fauny 92/43/EWG, Dyrektywy w sprawie oceny skutków niektórych publicznych i prywatnych przedsięwzięć dla środowiska 85/337/EWG (nowelizowana Dyrektywą 97/11/WE), jak i poprzez orzecznictwo Europejskiej Komisji Praw Człowieka i Europejskiego Trybunału Praw Człowieka np. Herrick v. W.Brytania 11185/84, Guenther v. Szwecja 26265/95, Denev v. Szwecja 12570/86.

Przedmiotowy przepis Protokołu stanowi co następuje: „Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych.” Utrwalone orzecznictwo Trybunału wypracowało, w oparciu o treść przepisu art.1 Protokołu, trzy podstawowe zasady ochrony prawa własności: poszanowanie własności, dopuszczalność pozbawienia własności oraz dopuszczalność kontroli korzystania z własności. W doktrynie słusznie podniesiono, że zasada druga i trzecia stanowią odstępstwo od zasady pierwszej (I.Nakielska, op.cit, s.148), chociaż właściwszym słowem wydaje się być „zaprzeczenie”. Zasada poszanowania własności ma o tyle priorytet, że jeśli trudno jest przypisać zastosowany środek do kategorii dopuszczalności pozbawienia własności lub dopuszczalności kontroli korzystania z własności, to należy uznać, że doszło do naruszenia zasady poszanowania (Ibidem, s.149). Zasada dopuszczalności pozbawienia własności powinna prima facie odnosić się do wszystkich uprawnień właścicielskich, a mianowicie prawa do posiadania (ius possidendi),  prawa do rozporządzania (ius disponendi) i prawa do korzystania i czerpania pożytków (ius utendi et fruendi). Taki punkt widzenia prowadzi do konkluzji, że pozbawienie własności następuje dopiero, gdy właściciel jest pozbawiony kumulatywnie całości uprawnień właścicielskich, składających się na klasyczną triadę uprawnień właścicielskich. Jednak zarówno przepis art.1 Protokołu, jak i orzecznictwo ETPCz zróżnicowało skutki ingerencji władczej w każde z uprawnień właścicielskich, nie traktując naruszenia posiadania właściciela jako pozbawienia własności i dopuszczając kontrolowanie własności, nawet jeśli w praktyce oznacza to pozbawienie możliwości korzystania z rzeczy i czerpania pożytków.

 

 

  1. Wnioski

 

a/ wydzierżawiający ZMP… zobowiązany jest na podstawie przepisu art.662 par.1 kc w związku z art. 694 kc do utrzymywania rzeczy oddanej w dzierżawę  w stanie przydatności do umówionego użytku przez czas trwania umowy dzierżawy.

b/  ZMP… może dokonywać nakładów prowadzących do modernizacji infrastruktury, a nie tylko nakładów odtworzeniowych

c/ zmiana umowy dzierżawy podlega obowiązkowi uzyskania zgody ministra właściwego dla spraw gospodarki morskiej, jeśli prowadzi do ustalenia czasu jej obowiązywania powyżej 10 lat,

d/ przepisy ustawa o portach i przystaniach morskich dotyczące dzierżawy nadaje umowie dzierżawy charakter realny (art.3 ust1),

e/ w świetle przepisów ustawy o portach i przystaniach morskich przedmiotem umowy dzierżawy mogą być nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego albo podmiotu zarządzającego portem, położone w granicach portów i przystani morskich (art.3 ust.1),

f/ ustawa o portach i przystaniach morskich nakazuje zawieranie umów dzierżawy tylko na czas określony oraz określenia w umowie dzierżawy zasad rozliczeń nakładów poniesionych na nieruchomość i warunków rozwiązania umowy przyrzeczonej przed upływem terminu, na który zostanie zawarta (art.3 ust.5),

g/ przepisy ustawy o portach i przystaniach morskich formułują obowiązek wydatkowania przychodów z czynszu dzierżawnego na budowę, modernizację i utrzymanie infrastruktury portowej,

h/ w części nieuregulowanej przez ustawę o portach i przystaniach morskich umowy dzierżawy zawierane przez ZMP… i przedsiębiorstwa portowe są poddane regulacji kodeksu cywilnej,

i/ przepis art.693 kc obligatoryjnie nadaje umowie dzierżawy charakter czynności prawnej odpłatnej,

j/ podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz do utrzymywania  rzeczy w takim stanie przez cały okres trwania umowy dzierżawy

k/ podstawowymi obowiązkami dzierżawcy są zapłata czynszu oraz dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym .

l/ stosowane w praktyce kontraktowej podmiotów zarządzających klauzule nakładające na użytkowników nieżeglugowych opłaty portowe jako element świadczenia pieniężnego, obok świadczenia z tytułu czynszu dzierżawnego należy uznać na niedopuszczalne w sytuacji, gdy podmiot zarządzający pobiera również takie opłaty od użytkowników żeglugowych.

ł/ stosując wnioskowanie „z większego na mniejsze” należy uznać, że przepis art. 3 stosuje się wprost również do przypadku zmiany (aneksowania) umowy już istniejącej, o ile zmiana ma na celu przedłużenie okresu korzystania i pobierania pożytków przez okres powyżej 10 lat.