Powstanie służebności jako ograniczonego prawa rzeczowe wynikało ze specyfiki stosunków sąsiedzkich. Między sąsiadami celowym, a niejednokrotnie koniecznym, jest korzystanie z cudzej nieruchomości w ograniczonym zakresie. Jeśli jedna nieruchomości nie ma dostępu do drogi, koniecznym i rozsądnym jest umożliwienie jej właścicielowi przejeżdżania lub przechodzenia przez sąsiednią nieruchomość mającą dostęp do drogi. Podobnie rzecz się ma z dostępem do sieci kanalizacyjnej czy linii przesyłowej. Gdyby nie służebności stosunki sąsiedzkie musiałyby opierać się na prawie własności i ciągłym wydzielaniu nowych nieruchomości i przenoszeniu ich własności na kolejnych sąsiadów. Służebności znane już były w prawie rzymskim jako najwcześniej ukształtowane prawo rzeczowe ograniczone. Urozmaicona konfiguracja terenów italskich i specyficzne właściwości klimatu sprawiały, że rozsądna eksploatacja gruntu jednego właściciela uzależniona była od możliwości korzystania z gruntu sąsiedniego np. dla skrócenia uciążliwego przejazdu lub doprowadzenia wody. Na przeszkodzie stała jednak rygorystyczna konstrukcja prawa własności: poszczególne grunty stanowiły ściśle zindywidualizowane i zamknięte sfery uprawnień właścicieli, które były wytyczone bardzo dokładnie, choć nie zawsze racjonalnie. Na tym tle faktycznym i prawnym powstały służebności gruntowe zwane iura albo servitutes praedorium2. Względy praktyczne przemawiały za ustanawianiem ich pomiędzy gruntami sąsiednimi, choć tego wymogu nie trzymano się kurczowo3. Najstarsze służebności określane były mianem servitutes praediorium rusticorum (służebności gruntów wiejskich). Ich znaczenie docenił Gaius, włączając jako jedyne rzeczy niematerialne do res mancipi4. Do służebności gruntów wiejskich należały servitus itineris (prawo przekraczania cudzego gruntu pieszo, na koniu albo w lekktyce- współcześnie służebność przechodu), servitus actus (służebność przechodu przez cudzy grunt wraz z pojazdami, pojedynczymi zwierzętami lub trzodą- współcześnie służebność przegonu bydła), servitus aquaeductus (prawo przeprowadzenia przez cudzy grunt pitnej wody- najbliższa współczesnej służebność przesyłu), servitus aquae haustu (prawo wchodzenia na cudzy grunt w celu czerpania wody)5 i servitus viae (prawo przechodu, przejazdu i przepędzania bydła przez cudzy grunt, szczególnie po osobno urządzonej drodze6). Po spaleniu w 390 r.p.n.e przez Gallów Rzymu miasto odbudowywało się w sposób bardziej zwarty i ciasny, stwarzając tym samym większą współzależność pomiędzy właścicielami gruntów sąsiednich. Nowe stosunki faktyczne znalazły wyraz w nowej kategorii służebności zwanych servitutes praediorum urbanorum (służebności gruntów miejskich), nie objętych reżimem res mancipi. Należały do nich servitus altius non tollendi (służebność polegająca na obowiązku niewznoszenia przez właściciela gruntu obciążonego budowy ponad określoną wysokość), servitus stillicidii (służebność okapu, polegająca na prawie do odprowadzania wody deszczowej na grunt sąsiada)7, servitus prospiciendi (służebność polegająca na zakazie wznoszenia na gruncie obciążonym konstrukcji zasłaniających widok właścicielowi nieruchomości władnącej), servitus tigni immittendi (służebność polegająca na prawie wpuszczenia belki w mur sąsiada), servitus protegendi vel prociendi (służebność polegająca na prawie wejścia konstrukcją budynkową w słup powietrza)  i servitus oneris ferendi (służebność polegająca na prawie oparcia konstrukcji budynku o budynek wzniesiony na gruncie sąsiednim)8. Prawo rzymskie dopuszczało służebności gruntowe tylko wtedy, gdy zwiększały użyteczność jednego gruntu, co przybrało postać zasady „servitus praedio utilis esse debt (służebność winna przynosić korzyść gruntowi). Musiały również odpowiadać trwałej potrzebie i trwałej możliwości jej zaspokajania, co z kolei wyrażono w Digesta Justiniani paremią „servitutis causa debet esse perpetua”. Nie mogły one więc być ograniczane ani warunkiem ani terminem9. Kolejna zasada prawa rzymskiego została wyrażona w paremii „servitutibus civiliter utendum est” (ze służebności należy korzystać w sposób oględny). Digesta Justiniani zawierają jeszcze jedną zasadę, zachowującą swoją aktualność do dziś, sformułowaną jako paremia „servitus in faciendo consistere nequit” (służebność nie może polegać na działaniu)10. Właściciel gruntu obciążonego nie miał obowiązku pozytywnego działania (facere), a winien był jedynie nie działać (non facere) lub znosić (pati). Digesta wskazują jednocześnie jeden wyjątek od tej zasady, a mianowicie w przypadku ustanowienia servitus oneris ferendi właściciel budynku obciążonego miał obowiązek utrzymywania swojego budynku w taki stanie, aby uprawniony ze służebności sąsiad mógł korzystać z przysługującego mu prawa do oparcia swojego budynku o budynek obciążony11. Prawo justyniańskie zakazywało również ustanawiania służebności na służebności, co zostało sformułowane w Digestach w paremii „servitus servitutis esse non potest”12. W Digestach sformułowano również zasadę, iż nie można mieć służebności na własnej rzeczy („nemini res sua servit”)13. W prawie rzymskim nie było ogólnej definicji służebności, jednak treść poszczególnych służebności była ściśle określona i chroniona za pomocą roszczeń14, nazywanych w okresie prawa klasycznego vindicatio servitutis, potem w okresie poklasycznym action confessoria. Vindicatio servitutis zostało ukształtowane jako actio in rem, było zatem było skuteczne wobec właściciela gruntu obciążonego oraz przeciwko innym osobom, kwestionującym prawo powoda lub przeszkadzającym w jego wykonywaniu. Ponieważ prawo justyniańskie dopuszczało tzw. patientia czyli faktyczne wykonywanie służebności, prawo pretorskie rozszerzyło ochronę osób faktycznie wykonujących służebności poprzez objęcie ich ochroną posesoryjną15. Służebności prawa rzymskiego powstawały w pierwszym rzędzie przez czynność prawną. Gaius wskazuje, że w odniesieniu do gruntów prowincjonalnych „jeśliby ktoś chciał ustanowić użytkowanie, albo prawo przechodu, przegonu czy przeprowadzenia wodociągu albo wzniesienia budynku ponad pewną wysokość, albo niewznoszenia, żeby budynek nie przesłaniał światła, może tego dokonać przez porozumienie i formalne przyrzeczenie (pactionibus et stipulationibus)16, bo i same te grunty też nie dopuszczają przecież przeniesienia poprzez obrzęd uchwycenia ręką, ani odstąpienia przed pretorem”17. Prawa gruntów miejskich w Italii można było odstępować przed pretorem18. Natomiast służebności gruntów wiejskich- jako res mancipi- ustanawiano w formie mancypacji lub in iure cessio servitutis. Ten ostatni tryb ustanawiania przewidziany był natomiast dla służebności gruntów miejskich i polegał na przeprowadzeniu pozornego procesu windykacyjnego, w którym zbywca występował w roli pozwanego, a nabywca w roli powoda. Powód dotykając laseczką przedmiotu zbycia, twierdził, że jest on przedmiotem jego prawa pozwany milczał lub zgadzał się z twierdzeniem powoda. Na mocy przyznania pozwany przegrywał proces, a powód nabywał „sporne” prawo19. W prawie justyniańskim in iure cessio servitutis zastąpione zostało przez quasi traditio (wydanie). Oprócz wymienionych sposobów ustanowienia służebności prawo rzymskie dopuszczało również testamentowe ustanowienie służebności, ustanowienie przez sędziego poprzez tzw. adiudicatio czyli przysądzenie20 i wreszcie tzw. deductio, czyli zastrzeżenie sobie służebności przy przenoszeniu rzeczy na inną osobę21. Prawo rzymskie w szczególny sposób traktowało zasiedzenie służebności. W końcu republiki osobną ustawą tzw. Lex Scribonia zniesiono dotychczas dopuszczalne zasiedzenie własności i ograniczonych praw rzeczowych. Ponownie zasiedzenie jako sposób nabycia służebności pojawiło pod koniec pryncypatu i w dominacie, a upowszechniło się w prawie justyniańskim22. Niezależnie od sposobu ustanowienia służebności wygasały w razie zaistnienia zdarzeń faktycznych lub na drodze czynności prawnych. Do pierwszej grupy należało zniszczenie rzeczy obciążonej i tzw. non usus czyli długotrwałe niekorzystanie ze służebności. Do drugiej grupy należały z kolei zrzeczenie się uprawnionego i tzw. confusio, czyli zbieg z prawem własności23.


1 K.Kolańczyk: Prawo rzymskie, Warszawa 1976, s.317

 2 Ibidem, s.317.

3 Ibidem, s.317.

4 Gaius: Instytucje, Warszawa 1982, s.123.

5 Prawo rzymskie.Słownik encyklopedyczny, pod redakcją W.Wołodkiewicza, Warszawa 1986, s.140

6 K.Kolańczyk: Prawo rzymskie, op.cit., s.318.

7 K.Kolańczyk, op.cit., s.318.

8 Prawo rzymskie. Słownik encyklopedyczny, op.cit.s.139-140.

9  Ibidem, s.140.

10 Ibidem, s.139.

11 Ibidem s.139.

12 K.Kolańczyk, op.cit., s.321.

13 Ibidem, s.322.

14 Ibidem, s.321.

15 Ibidem, s.270.

16 Inaczej umowy obligacyjne, stanowiące nieformalną umowę i zawierające stypulacyjne przyrzeczenie kary na wypadek niedotrzymania umowy. Ten sposób upowszechnił się pod rządami prawa justyniańskiego, Prawo rzymskie. Słownik encyklopedyczny, op.cit., s.139.

17 Gaius, op.cit, s.129.

18 Ibidem, s.127.

19 Prawo rzymskie. Słownik encyklopedyczny, op.cit., s.71-72.

20 Gaius, op.cit., s.389. Przysądzenie pozwalało sędziemu przyznać rzecz (prawo) komukolwiek ze spierających się w ramach sporu z powództwa o usunięcie urządzeń kierujących spływem wody (actio aquae pluviae arcendae) i w związku z protestem przeciwko bezprawnej budowie na gruncie sąsiednim (operis novi nuntiatio), jeśli pozwany powoływał się na służebności. K.Kolańczyk, op.cit., s.310. Wymienione powództwa stanowiły specjalne środki ochrony własności, por. P.Lewandowski: Rzymska koncepcja szkody a szkoda ekologiczna(w) Księga Pamiątkowa Profesora Zdzisława Brodeckiego, Gdańskie Studia Prawnicze t.XXV/ 2011.

21 Prawo rzymskie. Słownik encyklopedyczny, op.cit., s.139.

22 K.Kolańczyk, op.cit., s.322.

23 Ibidem, s.322.