Aspekt cywilnoprawny      

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości, z których tylko nieruchomości gruntowe wymagają rozstrzygnięć w przedmiocie uprawnień do korzystania z przestrzeni powietrznej. W przeciwieństwie do nieruchomości budynkowych oraz lokalowych, których samoistność wyznaczona jest właściwościami fizycznymi, samoistność nieruchomości gruntowych jest wyłącznie kategorią prawną. Granice takiej nieruchomości na powierzchni ziemi mogą być granicami naturalnymi lub sztucznymi, przy czym nie jest konieczne, aby były oznaczone w terenie. Wystarczy, jeżeli zostały oznaczone w sensie prawnym na planie i w związku z tym można je w terenie odtworzyć. Nieruchomość gruntowa jest jednak trójwymiarową bryłą, właściciel może bowiem korzystać zarówno z powierzchni ziemi jak z podziemia i przestrzeni powietrznej nad powierzchnią. Na powierzchni granice nieruchomości gruntowej wyznacza przepis art.46 par.1 kc, natomiast granice nieruchomości jako bryły wyznaczone są w przepisie art.143 kc. Konstrukcja przepisu art.143 kc jest efektem ewolucji historycznej. Początkowo, w oparciu o konstrukcje prawa rzymskiego (tzw. teoria romanistyczna), uznawano, że własność  nieruchomości gruntowej sięga bez żadnych ograniczeń zarówno w głąb ziemi, w górę zaś w nieskończoność, co określano mianem usque ad coelum[1]. Teoria romanistyczna znalazła swój wyraz normatywny w pierwszych wielkich kodyfikacjach europejskich, które nie wprowadzały żadnych ograniczeń przestrzennych[2]. Nietrudno zauważyć, że przyjęcie teorii romanistycznej wynikało z określonego poziomu techniki nie kreującego stanów faktycznych, w ramach których dochodziłoby do kolizji uprawnień właścicielskich z oczekiwaniami korzystających z przestrzeni powietrznej bez tytułu własności do nieruchomości gruntowej usytuowanej poniżej. Wyraźnie doktrynalna koncepcja usque ad coelum, nie mająca nic wspólnego z potrzebami i realnymi możliwościami właściciela, została przez doktrynę i orzecznictwo sprowadzona do właściwych proporcji[3]. Na gruncie prawa pozytywnego pierwszy odstąpił od niej kodeks cywilny niemiecki z 1896r. (par.905)[4]. Zapis przepisu art.143 kc poprzedzały, oparte na konstrukcjach kodeksu cywilnego niemieckiego, zapisy prawa rzeczowe z 1946r[5] zawarte w przepisie art.30, że własność nieruchomości obejmuje także przestrzeń nad powierzchnią i pod nią, ale właściciel nie może sprzeciwiać się działaniom dokonywanym na takiej wysokości lub takiej głębokości, które nie zagrażają jego uzasadnionym interesom. Rozwiązanie przyjęte w art.143 kc nie stanowi modyfikacji czy bardziej poprawnego wyrażenia zasady ujętej w przepisie art.30 prawa rzeczowego, lecz stanowi zmianę merytoryczną. Art.30 prawa rzeczowego nie naruszał samej zasady nieograniczonego zasięgu prawa własności, ograniczył tylko uprawnienie właściciela do sprzeciwu w przypadku działań podjętych w jego nieruchomości lub nad jego nieruchomością. W konsekwencji w przypadkach wątpliwych zastosowanie znajdowała zasada nieograniczonej własności, a wyjątek musiał być interpretowany zawężająco. Natomiast art.143 kc wprowadził przestrzenne ograniczenie własności, ustalając jej granice do pewnej wysokości, a mianowicie tak wysoko i tak głęboko, jak to wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu[6]. Wpływ zmiany merytorycznej na uprawnienia właścicielskie jest znaczny. Właściciel może prowadzić wznosić budowle na swojej nieruchomości gruntowej tak wysoko, jak jest możliwie ze względu na aktualna technikę oraz związek fizyczny z nieruchomością gruntową. Zatem społeczno-gospodarcze przeznaczenie  nieruchomości gruntowej można rozumieć w kategoriach obiektywnych- taki wymiar ma stan techniki- oraz fizycznego związku wyrażającego się istnieniem co najmniej łącznika między gruntem a budowlą w przestrzeni. W tych granicach właściciel może się również sprzeciwiać działaniom osób trzecich. W razie bezskuteczności takiego sprzeciwu działania osób trzecich będą naruszeniem prawa własności, które właściciel nieruchomości może usunąć posługując się roszczeniem negatoryjnym. Doktryna prawa rzeczowego uznaje, że ochrona negatoryjna ma charakter obiektywny[7]. O powstaniu roszczenia negatoryjnego decyduje sam fakt naruszenia, bez związku z psychicznym stosunkiem sprawcy do czynu. Jest to zatem roszczenie niezależne od winy lub od świadomości naruszenia. Elementem decydującym o skuteczności roszczenia negatoryjnego będzie kwestia oznaczenia granic prawa własności i ustalenia, czy sprawca działał w tych granicami. Działanie poza granicami prawa własności, określonymi w oparciu o przepis art.143 kc, będzie miało miejsce wtedy, gdy działania miałyby miejsce  na tak znacznej wysokości, że nie wpływałoby to w żadnym stopniu na korzystanie przez właściciela z nieruchomości gruntowej. Ustalanie poziomu stanu techniku, wyznaczającego społeczno-gospodarce przeznaczenia prawa własności gruntu, wymaga również uwzględnienia przepisu art.144 kc, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się do działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Jeśli zatem stan techniki pozwala na działania skutkujące zakłóceniami w korzystaniu w nieruchomości sąsiednich, to granica powietrzna nieruchomości będzie musiała być umieszczona wyżej, tak aby nie doszło do zakłócenia korzystania. To z kolei może oznaczać, że na tak oznaczonej wysokości brak jest technicznej możliwości działania w strefie powietrznej po stronie właściciela gruntu. Zapis art.144 kc można zatem traktować jako kolejne kryterium ustalania granic prawa własności w przestrzeni powietrznej, a nie tylko jako regulację prawną stosunków sąsiedzkich na powierzchni ziemi. Nie można nie zauważyć, że wprawdzie kryterium społeczno-gospodarczego decyduje jak wysoko (i głęboko) sięga prawo własności, to jednak nie jest ono precyzyjne. Doktryna prawa rzeczowego uznaje to raczej za wyraz elastyczności zapisu ustawy[8]. Elastyczność ta ma się wyrażać w tym, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu stanowią konkretne, uzasadnione potrzeby właściciela, które z kolei zależą od zawsze od charakteru i przeznaczenia nieruchomości[9]. Taki pogląd ma ten skutek, że granice prawa własności mogą być zróżnicowane w zależności od położenia gruntu, cech psychofizycznych i intelektualnych właściciela gruntu i całego szeregu innych cech, ustalanych ad casum w przypadku sporu o naruszenie prawa własności. Stawia to w trudnej sytuacji tych[10], którzy chcą korzystać z przestrzeni powietrznej powyżej granic prawa własności, co do czego są uprawnieni z racji odrzucenie przez współczesnych ustawodawców teorii romanistycznej. Brak jest bowiem jednej dla wszystkich nieruchomości gruntowych granicy w przestrzeni powietrznej, powyżej której działania osób trzecich nie będą stanowiły naruszenia prawa własności, uzasadniającego ochronę petytoryjną.        


[1] E.Till: O prawie właściciela gruntu do tzw. słupa powietrznego, Warszawa 1913 (za) Kodeks cywilny. Komentarz, pod redakcją Z.Resicha, Warszawa 1972, tom I, s.374.

[2] Art.552 Kodeksu Napoleona, wprowadzonego na terenie Królestwa Polskiego w 1808r., zawiera sformułowanie, iż „własność ziemi pociąga za sobą własność powierzchni i wnętrza” ( w ramach tzw. prawa przybycia co do rzeczy nieruchomych), a właściciel „może na powierzchni sadzić i budować co zechce, z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w Tytule O służebnościach gruntowych:”, S.Zawadzki: Prawo cywilne obowiązujące w Królestwie Polskiem, Warszawa 1860, tom.I, s.555. Podobnie par.297 kodeksu cywilnego austriackiego z 1811r..

[3] Z.Resich, op.cit., s.374

[4] Z.Resich, ibidem.

[5] Dekret z 11.10.1946r. (Dz.U. nr 57 z 1946r., poz.328).

[6] Treść przepisu art.143 kc w brzmieniu ustalonym przez ustawę z 4.02 1994r. (Dz.U. nr 27 z 1994r., poz.96), obowiązująca od 2.09.1994r.:”W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod  jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawo do wód.” Przepis wyraźnie stwierdza, że prawnie, a nie fizycznie, określone granice przestrzenne własności dotyczą tylko gruntu, z wyłączeniem nieruchomości budynkowych i lokalowych.

[7] J.Ignatowicz: Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s.161.

[8] S.Rudnicki: Komentarz do Kodeksu Cywilnego. Księga druga Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2002, s.53.

[9] Ibidem, s.53

[10] S.Rudnicki stoi na stanowisku, że kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu „uwzględnia zarazem interes publiczny w korzystaniu z bogactw przyrody na takiej wysokości lub głębokości, że nie zagraża to uzasadnionym interesom właściciela”, op.cit. s.53. Może to sugerować, że legalne korzystanie z przestrzeni poza granicami wyznaczonymi przepisem art.143 kc może być uzasadnione tylko interesem publicznym. Uzasadnionym wydaje się jednak pogląd, że poza granicami prawa własności każdy, również realizujący własny interes, jest uprawniony do podejmowania działań faktycznych. Natomiast kryterium interesu publicznego może służyć do ograniczania prawa własności w granicach tego prawa.