Notatka dot. proponowanych instrumentów prawnych możliwych do zastosowania w związku z trudnościami w realizacji inwestycji na terenach portu w …. przez B. Inc. Sp. z o.o.

I. Stan faktyczny:   W oparciu o przedstawione przez B. Inc. Sp. z o.o. kopie dokumentów w sprawie  można sformułować następujący opis stanu faktycznego: Spółka w dniu 30.06.2004 r. zawarła umowę najmu nieruchomości portowej z Z. S.A. w … z zamiarem wykorzystania przedmiotowej nieruchomości do zbudowania terminalu przeładunkowo-składowego gazów i/lub paliw płynnych. Przez okres od daty zawarcia umowy do dnia sporządzenia notatki Spółka świadczy na rzecz wynajmującego Z. S.A. z tytułu czynszu opłatę stałą. Umowa najmu przewiduje możliwość podnajmowania przedmiotu umowy M… Sp. z o.o. do czasu uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę umożliwiającego rozpoczęcie budowy terminalu. Spółka uzyskała  w dniu 27.07.2005r. decyzję o warunkach zabudowy, która po uprawomocnieniu umożliwia wszczęcie postępowania o wydania pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy została zaskarżona przez P. Sp. z o.o., dzierżawcę terenów portowych w …., prowadzącego działalność gospodarczą na tym terenie analogiczną do działalności planowanej przez Spółkę. P. Sp. z o.o. zażalił się również na postanowienia Dyrektora …. w ….. z dnia 26.07.2005r. w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy. Skarga na decyzję o warunkach zabdowy została uwzględniona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w ten sposób, że zaskarżoną decyzję uchylono i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zażalenie na postanowienie D…. w ….. Minister ….. oddalił w dniu12.09.2005r., utrzymując w mocy zaskarżone postanowienia. Z przekazanej dokumentacji nie wynika czy P. Sp. z o.o. wystąpił ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.  W efekcie Spółka nie może rozpocząć planowanej inwestycji, ponosząc szkodę zarówno w postaci strat rzeczywistych (płacony czynsz w postaci opłaty stałej pomniejszony o czynsz świadczony przez M….. Sp. z o.o.), jak i spodziewanych korzyści (opłaty z tytułu usług świadczonych przez terminal przeładunkowo-składowy Spółki).

II. Wnioski prawne:  Taki stan faktyczny pozwala na sformułowanie następujących wniosków:  1.Skutek w postaci szkody związany jest z działaniami lub zaniechaniami trzech podmiotów tj. Z.S.A.. w …., P. Sp. z o.o. i Prezydentem Miasta …. 2.Istnieje związek przyczynowy pomiędzy działaniami wymienionych podmiotów, przy czym tylko w przypadku dwóch ostatnich można wykazać normatywny związek przyczynowo- skutkowy oparty na teorii adekwatnej. 3.B. Inc. Sp. z o.o. ma możliwość wykazania istnienia szkody oraz określić kwotowo jej  zakres. 4.Po analizie treści umowy najmu należy stwierdzić (sama jej ocena oraz propozycje zmian są odrębnymi kwestiami), iż istnieją przesłanki umożliwiające wskazanie wady rzeczy najętej i na tej podstawie wystąpienie do Z. S.A. z żądaniem obniżenia czynszu za okres istnienia wady rzeczy najętej w oparciu o przepis art.664 par.1 kodeksu cywilnego. 5.Po analizie treści decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz informacji o treści odwołania P. Sp.z  o.o. zawartej w notatce p.B.Sz.. można stwierdzić, iż decyzja SKO zarzuca brak formalny w postaci niewykonania przez organ wydający decyzję analizy warunków i zasad gospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, jak również stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Braki w tym zakresie obciążają Prezydenta Miasta Gdyni, co skutkuje możliwością wystąpienia z roszczeniami odszkodowawczymi na podstawie przepisu art.420 ze znaczkiem 1 i 2 kodeksu cywilnego. 6.Działania P. Sp. z o.o. mieszczą się w zakresie czynów dozwolonych, nie ma zatem podstaw do dochodzenia roszczeń w ramach odpowiedzialności deliktowej (odpowiedzialność kontraktowa nie wchodzi w ogóle w grę). Natomiast w związku z faktem, iż P. Sp. z o.o. prowadzi już działalność analogiczną do planowanej przez Spółkę, możliwym jest wystąpienie z żądaniem zaniechania oraz roszczeniami odszkodowawczymi na podstawie przepisu art.3 w związku z art.18 ust.1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Przesłanką żądania może być w tym przypadku zarzut naruszenia dobrych obyczajów przez P. sp. z o.o., która swoimi działaniami przedłuża postępowanie administracyjne i uniemożliwia powstanie konkurencyjnego terminalu przeładunkowego.      

 III. Propozycje działań Spółki: Proponuje sie, aby podstawową formą działań Spółki były negocjacje z Z. S.A., uznając, że w ujęciu strategicznym Z. S.A. jest wartościowym partnerem Spółki W ich trakcie należałoby wystąpić z żądaniem obniżenia czynszu w ramach opłaty stałej (ewentualnie kolejnej zmiany daty świadczenia czynszu w ramach opłaty zmiennej). Roszczenia odszkodowawcze należałoby kierować do pozostałych podmiotów tj. Prezydenta Miasta .. (to rozwiązanie należałoby brać pod uwagę w pierwszym rzędzie, biorąc pod uwagę znane mi w dacie sporządzania notatki fakty wynikające w dostarczonych dokumentów). Ewentualne skierowane roszczeń do P. Sp. z o.o. powinno być poprzedzone analizą akt postępowania odwoławczego przed SKO, przy czym już w tej chwili można sugerować wystąpienie do P. Sp. z o.o. z żądaniem zaniechania działań opóźniających wydanie decyzji administracyjnych. Wydaje się jednak, że kolejna decyzja Prezydenta Miasta .. w przedmiocie warunków zabudowy powinna być korzystna dla Spółki. W przeciwnym razie należy oczywiście brać pod uwagę wszczęcie postępowania odwoławczego, a także aktywne uczestnictwo w ewentualnym postępowaniu odwoławczym wszczętym przez P. Sp. z  o.o. Wszelkie zmiany co do strategicznej oceny wymienionych podmiotów prowadzić będą do zmiany proponowanych działań.