Treść hipoteki, jej skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości i odrębność odpowiedzialności rzeczowej od odpowiedzialności osobistej jest szeroko skomentowana w doktrynie, zatem znana i nie budzi szczególnych kontrowersji. Równie znana jest konstrukcja egzekucji zapezpieczenia hipotecznego oparta na sprzedaży komorniczej. Mniej znana jest konstrukcja świadczenia dłużnika hipotecznego tzw.pati czyli obowiązek znoszenia (świadczenie inne od facere tj.działania i non facere tj. nie-działania). Wykorzystując powyższe ustalenia można sobie wyobrazić funkcjonowanie hipoteki w praktyce. Wierzyciel osobisty w drodze umowy z właścicielem nieruchomości zabezpiecza swoją wierzytelność hipoteką na nieruchomości w kwocie wierzytelności. Ma zatem dwóch odrębnych dłużników: osobistego np. pożyczkobiorcę i rzeczowego tj. właściciela nieruchomości. W sytuacji, gdy dłużnik osobisty nie wykonuje swojego zobowiązania w terminie (np. nie zwraca pożyczki wraz z umówionymi odsetkami), wierzyciel może albo wystąpić z roszczeniem wobec dłużnika osobistego i zaspokoić się z jego całego majątku, albo wystąpić przeciwko dłużnikowi rzeczowemu i zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Jednak, wbrew skuteczności ega omnes i konstrucji pati, zaspokojenie nie następuje poprzez proste złożenie wniosku do komornika z żądaniem sprzedaży komorniczej z powołaniem się na umowę o ustanowienie hipoteki. Komornik będzie żądał tytułu wykonawczego, bez którego nie podejmie czynności.  Przepis art.75 ustawy o ksiegach wieczystych i hipotece wyraźnie nakazuje stosowanie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym do zaspokojenie się wierzyciela hipotecznego. Oznacza to konieczność wystąpienia z powództwem wobec dłużnika rzeczowego i uzyskania wyroku zasądzającego z klauzulą wykonalności. Dotyczy to rownież stanów faktycznych bardziej skomplikowanych. Jeśli w toku procesu o zapłatę sąd dokona zabezpieczenia powództwa poprzez hipotekę na nieruchomości dłużnika osobistego, a ten zbędzie nieruchomośc osobie trzeciej, wierzyciel będzie musiał wystąpić na drogę sądową również przeciwko nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli zamierza sie zaspokoić rzeczowo. Nawet mając wyrok i tytuł wykonawczy uzyskane wobec dłużnika osobistego, nie będzie mógł się zaspokoić na nieruchomości z tego powodu, że tytuł wydany jest na inną osobę niż właściciel nieruchomości. Taki skutek jest traktowany jako gwarancja praworządności, jednak nie sposób nie zauważyć, że  takie rozwiązanie kreuje nowe sprawy w sądach, osłabiając jednocześnie znaczenie praktyczne zabezpieczenia rzeczowego. De lege ferenda można sugerować przyjęcie rozwiazań takich jak przewidziane w przepisach art.788 i następne kpc, dotyczących przejścia uprawnienia lub obowiązku po powstaniu tytułu egzekucyjnego w przypadku zbycia przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego.

Reklamy